Tipe Kontrak Proyek

a. Berdasarkan Bentuk Imbalan :

Kontrak Lumpsum. Adalah kontrak pengadaan barang / jasa untuk penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah harga kontrak yang pasti dan tetap, serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam pelaksanaan pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa atau kontraktor pelaksana.

Kontrak Unit Price / Harga Satuan. Adalah kontrak pengadaan barang / jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu berdasarkan harga satuan yg pasti & tetap untuk setiap satuan pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu, yang volume pekerjaannya masih bersifat perkiraan sementara. Pembayaran kepada penyedia jasa / kontraktor pelaksanaan berdasarkan hasil pengukuran bersama terhadap volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan.
Kontrak Gabungan / Lumpsum dan Unit Price. Adalah kontrak yang merupakan gabungan lumpsum & harga satuan dalam satu pekerjaan yang diperjanjikan
Kontrak Terima Jadi / Turn Key. Adalah kontrak pengadaan barang / jasa pemborongan atas EPC (Engineering Proquirement & Consctruction) penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti & tetap sampai seluruh bangunan/konstruksi, peralatan & jaringan utama maupun penunjangnya dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan kriteria kinerja yg telah ditetapkan.
Kontrak Persentase. Adalah kontrak pelaksanaan jasa konsultansi dibidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan tertentu, dimana konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan persentase dari nilai pekerjaan fisik konstruksi/pemborongan tersebut.
Kontrak Cost & Fee. Adalah kontrak pelaksanaan pengadaan barang / jasa pemborongan dimana kontraktor yang bersangkutan menerima imbalan jasa yg nilainya tetap disepakati oleh kedua belah pihak.
Kontrak Design & Built. Adalah kontrak pelaksanaan jasa pemborongan mulai dari proses perencanaan sampai dengan pelaksanaan konstruksi fisik yang dilaksanakan oleh Penyedia Jasa satu kontrak yang sama.
b. Berdasarkan Jangka Waktu Pelaksanaan :

Kontrak Tahun Tunggal. Adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan yang mengikat dana anggaran untuk masa 1 (satu) tahun anggaran
Kontrak Tahun Jamak. Adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan yang mengikat dana anggaran untuk masa lebih dari 1 ( satu ) tahun anggaran yang dilakukan atas persetujuan oleh Menteri Keuangan untuk pengadaan yang dibiayai APBN, Gubernur untuk pengadaan yg dibiayai APBD Propinsi, Bupati / Walikota untuk pengadaan yang dibiayai APBD Kabupaten / Kota.
c. Berdasarkan Jumlah Pengguna Barang/Jasa :

Kontrak Pengadaan Tunggal. Adalah kontrak antara satu unit kerja atau satu proyek dengan penyedia barang/jasa tertentu untuk menyelesaikan pekerjaan tertentu dalam waktu tertentu.
Kontrak Pengadaan Bersama. Adalah kontrak antara beberapa unit kerja atau beberapa proyek dengan penyedia barang / jasa tertentu untuk menyelesaikan pekerjaan tertentu dalam waktu tertentu sesuai dengan kegiatan bersama yg jelas dari masing-masing unit kerja dan pendanaan bersama yang dituangkan dalam kesepakatan bersama.
B. APLIKASI SETIAP TYPE KONTRAK.

i. Kontrak Lumpsum.

Sistem Kontrak Lumpsum ini lebih tepat digunakan untuk :

Jenis pekerjaan borongan yang perhitungan volumenya untuk masing-masing unsur/jenis item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana & spek teknisnya.
Jenis pekerjaan dengan Budget tertentu yang terdiri dari Jenis pekerjaan dengan Budget tertentu yg terdiri dari banyak sekali Jenis / item pekerjaan atau Multi Paket Pekerjaan yang sangat beresiko bagi Pemberi tugas atas terjadinya “unpredictable cost” seperti misalnya adanya claim kontraktor akibat adanya ketidak-sempurnaan dari Batasan Lingkup Pekerjaan, Gambar lelang, Spesifikasi teknis, atau Bill of Quantity yang ada. Dengan system kontrak ini diharapkan dapat meminimalize tejadinya unpredictable cost tersebut karena harga yg mengikat adalah Total Penawaran Harga (Volume yang tercantum dalam daftar kuantitas / Bill of Quantity bersifat tidak mengikat).
Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Lumpsum adalah :

Batasan lingkup pekerjaan yang akan dilaksanakan harus jelas dinyatakan dalam Spesifikasi Teknis / Gambar Lelang.
Apabila ada perbedaan lingkup pekerjaan antara yg tercantum dalam Spesifikasi Teknis / Gambar dengan Pekerjaan yang akan dilelangkan, harus dijelaskan dalam Rapat Penjelasan Lelang (Aanwijzing) dan dibuat Addendum Dokumen Lelang yang menjelaskan perubahan lingkup pekerjaan tersebut.
Penggunaan Daftar Kuantitas/Bill of Quantity dalam pelelangan hanya digunakan sebagai acuan bagi kontraktor dalam mengajukan penawaran harga yang bersifat tidak mengikat & Peserta Lelang harus melakukan perhitungan sendiri sebelum mengajukan penawaran.
Untuk mempermudah dalam hal evaluasi penawaran harga, saat rapat penjelasan lelang (Aanwijzing) harus ditegaskan bahwa apabila terdapat perbedaan antara volume pada Bill of Quantity (BQ) dengan hasil perhitungan peserta lelang maka peserta lelang tidak boleh merubah volume Bill of Quantity yg diberikan dan agar menyesuaikannya dalam harga satuan yg diajukan
Dalam perhitungan volume pekerjaan yg akan dicantumkan & Bill of Quantity harus dihindari sampai sekecil mungkin kesalahan yang mungkin terjadi, karena setelah terjadi kontrak nantinya volume lebih/kurang tidak dapat dikurangkan/ditambahkan.
Pekerjaan tambah/kurang terhadap nilai kontrak yg ada hanya boleh dilakukan apabila :
Permintaan dari Pemberi Tugas untuk menambah / mengurangi pekerjaan yang instruksinya dilakukan secara tertulis.
Adanya perubahan gambar / spesifikasi teknis dari Perencana yang sudah disetujui oleh Pemberi Tugas
Adanya instruksi tertulis dari pengawas lapangan untuk menyempurnakan suatu jenis pekerjaan tertentu yg dipastikan bahwa sangat beresiko secara struktural atau system tidak berfungsi tanpa adanya penyempurnaan tersebut dimana hal tersebut sebelumnya belum dinyatakan dalam spesifikasi teknik.
Dalam perhitungan biaya tambah/kurang harga satuan yang digunakan harga satuan pekerjaan yang tercantum dalam Bill of Quantity kontrak yang bersifat mengikat.
Implikasi/penyimpangan yang sering dilakukan oleh Kontraktor di lapangan :

Kontraktor tidak mau melaksanakan pekerjaan tertentu karena item pekerjaan tidak tercantum dalam Bill of Quantity
Kontraktor mengajukan perhitungan perubahan pekerjaan mengacu kepada volume Bill of Quantity yang ada.
Kontraktor melaksanakan pekerjaan dilapangan sesuai volume yang tercantum dalam BQ.
ii. Kontrak Unit Price atau Harga Satuan.

Sistem Kontrak Unit Price/Harga Satuan ini lebih tepat digunakan untuk :

Jenis pekerjaan yang untuk mendapatkan keakuratan perhitungan volume pekerjaan yang tajam/pasti diperlukan adanya :
- Survey dan penelitian yang sangat dalam
- Detail dan sampleyang sangat banyak
- Waktu yang lama sehingga biaya sangat besar Sementara di lain pihak pengukuran volume lebih mudah dilakukan dalam masa pelaksanaan dan pekerjaan sangat mendesak dan harus segera dilaksanakan.
Jenis pekerjaan yang mana volume pekerjaan yang pasti sama sekali tidak dapat diperoleh sebelum pekerjaan selesai dilaksanakan, sehingga tidak memungkinkan untuk digunakan system kontrak Lumpsum.
Hal-hal yang harus diperhatikan dalam penggunaan system kontrak Unit Price / Harga Satuan ini adalah :

a. Untuk pekerjaan-pekerjaan yang terdiri dari banyak sekali item pekerjaan namun volume pekerjaan sudah dapat dihitung dari gambar rencana seperti halnya bangunan gedung, maka kurang tepat apabila digunakan system kontrak unit price ini karena :

Untuk setiap proses pembayaran harus dilakukan pengukuran bersama di lapangan yang dapat dipastikan memerlukan waktu yang cukup lama.
Biaya total pekerjaan belum dapat diprediksi dari awal sehingga untuk pekerjaan dengan Budget tertentu sangat riskan bagi Pemberi Tugas terhadap terjadinya resiko pembengkakan biaya proyek
b. Untuk penggunaan system kontrak unit price agar dihindari terjadi adanya harga satuan timpang karena harga satuan bersifat mengikat untuk perhitungan realisasi biaya kontrak. Dalam hal penawaran kontraktor terdapat harga satuan timpang untuk item pekerjaan tertentu harus dilakukan klarifikasi & dibuat Berita Acara Kesepakatan mengenai harga satuan yg akan digunakan untuk perhitungan biaya perubahan. Dalam penggunaan system kontrak ini jarang dijumpai adanya Implikasi seperti halnya pada kontrak Lumpsum di atas karena kontraktor tidak terbebani oleh adanya resiko-resiko pekerjaan yang belum terprediksi pada saat pelelangan.

iii. Kontrak Gabungan/Lumpsum.

Sistem Kontrak gabungan ini pada umumnya digunakan pada : Unit Price.

a. Jenis pekerjaan borongan yang terdiri dari gabungan antara :

Komponen pekerjaan yang perhitungan volumenya untuk masing – masing unsur / jenis / item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana dan spesifikasi teknisnya, dan
Komponen pekerjaan yang perhitungan volumenya belum dapat diketahui dengan pasti sebelum pelaksanaan pekerjaan dilakukan.
b. Jenis pekerjaan borongan yg sebagian perhitungan volumenya untuk masing-masing unsure/jenis/item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana, namun terdapat bagian-bagian tertentu pekerjaan yg masih memerlukan adanya tambahan gambar/detail/sample sedangkan pekerjaan sudah sangat mendesak dan harus segera dilaksanakan.

iv. Kontrak Terima Jadi / Turnkey / EPC (Engineering Proquirement & Construction).

Sistem Kontrak ini pada umumnya digunakan pada :

a. Pembelian suatu barang atau industri jadi yg hanya diperlukan sekali saja, dan tidak mengutamakan kepentingan untuk alih (transfer) teknologi selanjutnya.

b. Jenis pekerjaan spesifik yang hanya bisa dilaksanakan oleh penyedia jasa tertentu baik dari segi perencanaan ataupun konstruksinya. Dalam system kontrak Terima Jadi/Turnkey Pemberi Tugas tidak perlu menyiapkan Dokumen Perencanaan berupa gambar detail dan spesifikasi teknis tetapi cukup membuat suatu standar requirement/TOR (Term of Requriement) saja

v. Kontrak Persentase.

Sistem Kontrak Prosentase ini pada umumnya digunakan pada Kontrak Jasa Konsultasi bidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan, dimana konsultan yg bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan prosentase tertentu dari nlai fisik konstruksi / pemborongan tersebut. Namun demikian tidak semua pekerjaan jasa konsultansi menggunakan system kontrak Prosentase tetapi dapat pula menggunakan system Billing Rate.

vi. Kontrak Cost & Fee.

Sistem Kontrak Cost & Fee ini pada umumnya digunakan pada kontrak jasa pemborongan dimana kontraktor yg bersangkutan menerima imbalan jasa / fee tertentu yg sifatnya tetap karena sulitnya untuk memprediksi besarnya faktor resiko yang bakal terjadi selama durasi pelaksanaan

vii. Kontrak Design & Built.

Sistem Kontrak Design & Built ini pada umumnya digunakan pada kontrak jasa pemborongan untuk pekerjaan-pekerjaan yang sifatnya umum dan sederhana sehingga dirasa oleh Pemilik proyek akan kurang efisien baik dari segi biaya maupun waktu jika design dan pelaksanaan dilaksanakan oleh Penyedia Jasa yang berbeda.

C. HIRARKI DAN HUBUNGAN ANTAR DOKUMEN.

Didalam Surat Perjanjian Pemborongan selain berisi ketentuan-KONTRAK ditetapkan URUTAN HIRARKI bagian-bagian dokumen kontrak yang bertujuan apabila terjadi pertentangan ketentuan antara bagian satu dengan bagian yang lain maka yang berlaku adalah ketentuan berdasarkan urutan yang lebih tinggi dari urutan yg telah di tetapkan. Pada umumnya Urutan Hirarki dokumen kontrak adalah sbb. :

a. Urutan ke-1 :Surat Perjanjian dan Amandemen/Addendum Kontrak
b. Urutan ke-2 : Ketentuan khusus kontrak
c. Urutan ke-3 :Ketentuan umum kontrak
(Beberapa type kontrak butir b & c masuk dalam pasal-pasal Surat Perjanjian)
d. Urutan ke-4 :Surat Perintah Kerja
e. Urutan ke-5 :Berita Acara Klarifikasi / Negosiasi
f. Urutan ke-6 :Addendum Dokumen Lelang
g. Urutan ke-7 :Spesifikasi Teknis
h. Urutan ke-8 :Spesifikasi Umum
i. Urutan ke-9 :Gambar
j. Urutan ke-10 :Berita Acara Rapat Penjelasan Lelang (Aanwijzing)
k. Urutan ke-11 :Bill of Quantity / Rincian Anggaran Biaya.

HUBUNGAN ANTAR DOKUMEN PELAKSANAAN.

Berdasarkan urutan proses dan kegunaan dari masing-masing dokumen maka terjadi saling keterkaitan antara dokumen yang satu dengan dokumen yang lain sebagai berikut :

1. SURAT PERJANJIAN.

Surat Perjanjian adalah bentuk perjanjian perikatan kontrak antara Pihak Pemberi Tugas / Pengguna Jasa dengan Pihak penerima Tugas / Penyedia Jasa yang ditandatangani oleh kedua belah pihak diatas materai dengan ketentuan-ketentuan yg telah ditetapkan dalam syarat-syarat khusus kontrak dan syarat-syarat umum kontrak diatas.

2. KETENTUAN KHUSUS KONTRAK.

Ketentuan khusus kontrak adalah pasal-pasal yang berisi tentang penjelasan – penjelasan DETAIL dan atau “PERUBAHAN” terhadap pasal-pasal yang ada didalam syarat-syarat umum Kontrak sebagai contoh misalnya :

Penentuan Besar Jaminan Penawaran.
- Jaminan Pelaksanaan sebesar 5 % dari harga kontrak yaitu Rp
- Jaminan Pemeliharaan / Retensi sebesar 5 % dari harga kontrak yaitu sebesar Rp .
- Jaminan Uang Muka sebesar 20 % dari harga kontrak yaitu sebesar Rp

Penentuan Tata cara Pembayaran.
- Pembayaran Uang Muka sebesar 20 % dari harga kontrak yaitu sebesar Rp
- Pembayaran selanjutnya berdasarkan progress bulanan dengan dikurangi pengembalian Uang mukan dan retensi secara proporsional.
- Termyn Retensi sebesar 5 % dari harga kontrak yaitu sebesar Rpsetelah berakhirnya masa pemeliharaan.

Penentuan Waktu Pelaksanaan Pekerjaan.
Waktu pelaksanaan pekerjaan adalah selama hari dimulai sejak dikeluarkannya SPK yaitu tgl. s/d tgl.

Penentuan Masa Pemeliharaan.
Masa pemeliharaan ditentukan selama.hari

Penyesuaian Harga Kontrak / Eskalasi Pasal ini tidak berlaku(misalnya), dan seterusnya. Untuk proyek-proyek yang mengacu kepada Kepres misalnya untuk Proyek-proyek dikalangan Departemen Pekerjaan Umum. Ketentuan Umum Kontrak ini sudah ada standarisasinya yang dinamakan Dokumen Syarat-syarat Khusus Kontrak. Dan untuk type kontrak yang menganut kepada standar FIDICKetentuan khusus kontrak ini dinamakan “Part II Condition”

3. KETENTUAN UMUM KONTRAK.

Ketentuan umum kontrak adalah pasal-pasal yg berisi tentang definisi-definisi dan penjelasan-penjelasan UMUM yang akan diperikatkan dalam kontrak setelah diterbitkannya SPK yang antara lain menjelaskan :

Hak & Kewajiban Para Pihak
Jaminan Pekerjaan
Asuransi
Keselamatan Kerja
Tata cara pembayaran
Waktu pelaksanaan pekerjaan
Masa Pemeliharaan
Pengawas Pekerjaan
Keterlambatan Pelaksanaan Pekerjaan
Tata cara penyelesaian perselisihan
Penyesuaian Harga Kontrak / Eskalasi
Denda
Tata cara perubahan pekerjaan & pekerjaan tambah/kurang
Dll
Untuk proyek-proyek dikalangan Departemen Pekerjaan Umum Ketentuan Umum Kontrak ini sudah ada Standarisasinya yang dinamakan Dokumen Syarat-syarat Umum Kontrak”. Dan untuk type kontrak yang menganut kepada standar FIDIC ketentuan Umum Kontrak ini dinamakan Part I Condition

4. SURAT PERINTAH KERJA.

Surat Perintah Kerja (SPK) adalah Dokumen yang dikeluarkan oleh Pemberi Tugas kepada Pemenang Lelang yang merupakan perintah untuk segera memulai kegiatan dilapangan berdasarkan Dokumen dari Gambar s/d Berita Acara Rapat Klarifikasi di atas. Surat Perintah Kerja tersebut sekurang – kurangnya berisi tentang nama paket pekerjaan jangka waktu pelaksanaan pekerjaan dan besarnya nilai pekerjaan.

5. BERITA ACARA RAPAT KLARIFIKASI / NEGOSIASI.

Berita Acara Rapat Klarifikasi dibuat apabila Pemberi Tugas merasa perlu untuk meminta penegasan / kesanggupan untuk melaksanakan pekerjaan kepada Pemenang Lelang terkait adanya :

Beberapa hal yg dirasa belum jelas dari dokumen penawaran penawaran yg telah disampaikan, misalnya produk material yang ditawarkan dll.
Kesalahan yang dibuat oleh peserta lelang dalam membuat penawaran namun bersifat tidak menggugurkan.
6. ADDENDUM DOKUMEN LELANG.

Addendum Dokumen Lelang adalah dokumen yg berisi segala macam perubahan baik pengurangan, penambahan maupun penyempurnaan terhadap Dokumen Lelang (Gambar lelang, Spesifikasi Teknis, Spesifikasi Umum) yg terjadinya dalam kurun waktu setelah undangan lelang / pengambilan sampai dengan pemasukan dokumen penawaran dari peserta lelang yg harus disetujui oleh Konsultan & Pemberi Tugas / Pengguna Jasa.

7. SPESIFIKASI TEKNIS.

Spesifikasi Teknis berisi uraian tentang peraturan-peraturan yg dipakai, lingkup pekerjaan, persyaratan material, persyaratan pelaksanaan pekerjaan, persyaratan-persyaratan peralatan & persyaratan khusus lainnya dari pekerjaan-pekerjaan yang ditentukan dalam Gambar tersebut Butir A. Spesifikasi teknis memiliki tingkat hirarki yg lebih tinggi dibanding gambar karena apabila dilihat dari kronologis penyusunannya spesifikasi teknis dibuat untuk menjelaskan, menegaskan dan mendetailkan hal-hal yang belum tercantum dalam gambar.

8. SPESIFIKASI UMUM.

Spesifikasi Umum selain memuat ketentuan yg telah diuraikan dalam Definisi Spesifikasi Umum di muka, juga menjelaskan tentang tata cara peserta lelang dalam memasukan penawaran pekerjaan yang telah diuraikan dalam Gambar (butir A) dan Spesifikasi Teknis (butir B) termasuk dokumen-dokumen yang harus dilampirkan.

9. GAMBAR.

Gambar adalah dokumen produk Konsultan Perencana yang disahkan oleh Pemberi Tugas yg berisi tentang dimensi-dimensi dan ukuran-ukuran bangunan yang dipakai sebagai acuan bagi pelaksanaan pekerjaan di lapangan.

Jika dalam suatu dokumen terdapat perbedaan gambar antara antara lembar satu dengan yang lain maka yang berlaku adalah gambar dengan skala yang lebih besar.
Jika dalam suatu dokumen terdapat perbedaan antara gambar arsitektur dengan gambar struktur maka untuk dimensi ruang yang berlaku adalah sesuai dengan gambar arsitektur, namun untuk dimensi struktur (misalnya dimensi penulangan pelat) yang berlaku adalah yang tercantum pada gambar struktur.
10. BERITA ACARA RAPAT PENJELASAN LELANG.

Berita Acara Rapat Penjelasan Lelang adalah Notulen hasil rapat penjelasan terhadap Gambar Lelang, Spesifikasi Teknis dan Spesifikasi Umum yang ditandatangani oleh Panitia Lelang, Konsultan dan Wakil Peserta Lelang. Pada umumnya proyek swasta Berita Acara Aanwijzing ini juga memuat Addendum/Perubahan spesifikasi teknis, gambar atau lingkup pekerjaan. Tetapi untuk proyek pemerintah Berita Acara Aanwijzing hanya berisi penjelasan tentang Spesifikasi Teknis, Spesifikasi Umum & Gambar Lelang tanpa merubah substansi yang ada didalamnya; Namun apabila diperlukan adanya perubahan harus dibuat Addendum Dokumen Lelang atas persetujuan Pengguna Jasa.

11. BILL OF QUANTITY (BQ).

Bill of Quantity adalah daftar item & kuantitas pekerjaan yang penyusunan & perhitungannya didasarkan atas gambar lelang (butir A), spesifikasi teknis (butir B) dan spesifikasi umum (butir C) yang digunakan sebagai standar acuan bagi Peserta Lelang dalam mengajukan penawaran harga.